みんなで大家さんのからくり！成田シリーズの優先劣後賃貸利益分配金を計算してみた！

安定して利回り7%の分配金を受け取れる「みんなで大家さん」。
今回は「みんなで大家さん成田シリーズ」の賃貸利益を誰がどれだけ受け取れる想定なのかという疑問を実際に計算して解消します！

分配金をもらっているのは営業者と私達

まず本事業の登場人物は以下の4者となります。

この図でそれぞれの役割もわかりますね。
続いて、それぞれの収入の出どころは以下のとおりです。

実際の賃貸利益の配分を計算してみた

成田空港周辺開発プロジェクト用地

今回計算するのは最新シリーズ「みんなで大家さん成田4号」です。

こちらは成田国際空港からほど近い約45.5万㎡の大型開発用地の一角を不動産として組み入れた商品です。

立地を生かした旅行拠点の宿泊施設の他、新たな観光資源としてエンターテイメントコンテンツやショッピングセンター及びコンベンションセンターを建設します。

観光立国を掲げる日本としては国策を担う優良コンテンツとなるでしょう。

以下が「みんなで大家さん成田4号」概要です

年間賃貸収入（見込み)	327,480,000円
年間賃貸費用（見込み）	4,430,000円
優先出資募集口数	3,692口
劣後出資募集口数	923口

それでは早速本事業の当初見込み利益分配について計算し、営業者と私達の利益分配額について計算してみましょう。※各種数値は重要事項説明書から抜粋しています

賃貸利益

まずは元となる本事業の賃貸利益は以下のとおりです。

賃貸収入（327,480,000円）ー賃貸費用（4,430,000円）＝323,050,000円

①優先出資利益分配金

賃貸利益から優先的に分配されるのは優先出資利益分配金です。利益が出たらまずは私達が優先して利益を割り当てられます。

優先出資者に分配されるのは優先出資総額（3,962,000,000円）×年7.0％＝277,340,000円となります。

②営業者報酬

優先出資者の次に割り当てられるのは管理運営の対価として営業者が得られる営業報酬です。
事業の運営に不可欠ですね。

賃貸利益に対して①との差額が45,710,000円となります。対象不動産の賃貸収入の3.0％を上限とする金額が営業者報酬となるため、327,480,000円×3％＝9,824,400円が営業者の利益となり、見込みでは満額割り当てられます。

③劣後出資利益分配金

劣後出資者も分配金を割り当てられますが、こちらは賃貸利益から①②を引いた金額から割り当てられます。

賃貸利益に対して①と②を引いた額は45,710,000円ー9,824,400円＝35,885,600円となります。劣後出資者への分配金限度額は劣後出資総額923,000,000円×年7.5％＝69,225,000円となりますが、35,885,600円の方が少ないため35,885,600円が劣後出資者への分配金となります。

④残利益

残利益は3.0％を優先出資者、97.0％を劣後出資者に帰属させますが、現状の見込みでは残利益0円のため考慮しません。

実際私は過去の商品で想定利回り（7.0％）以上の分配金をもらったことがないため、残利益が出た商品に巡り合ったことがないということになります。過去のレポートも確認済みです。今後も④残利益が出ることは稀でしょうね。

まとめ

	優先出資者（私達）	劣後出資者（営業者）
①優先出資利益分配金	277,340,000円	0円
②営業者報酬	0円	9,824,400円
③劣後出資利益分配金	0円	35,885,600円
④残利益	0円	0円
合計	277,340,000円	45,710,000円
各出資金に対する割合	7.0％	5.0％程度

結果としては私達は7.0％で営業者は5.0％が出資金額に対する割合として受け取れます。

いかがだったでしょうか。安定的な賃貸利益が見込める用地の商品に対して、相当の余裕度があることがわかりました。皆さんの投資判断の参考になったら嬉しいです。