不動産投資型クラウドファンディングサービスを行っている会社は多数ありますが、その中でもひときわ高利回りな商品を多数扱っているのが「COZUCHI」（コヅチ）です。
COZUCHIは2021年から始まった比較的新しいサービスですが、2019年から不動産投資型クラウドファンディングの「WARASHIBE」の運用を開始し、その「WARASHIBE」がリニューアルされて現在のCOZUCHIというサービスになっています。
1万円という少額から投資できるので、手持ちが少ない方でも気軽に投資できます！
私も出資はじめました☆
不動産小口化商品を1,200万円以上運用中の私ナマケモンが、「COZUCHI」のお得情報やメリットデメリット、COZUCHIの担当者さんとのWEBミーティング結果等、情報満載でまとめてます。
COZUCHIに興味がある方皆様に有益な情報をお伝えできると思っておりますので、ぜひ御覧ください！
COZUCHIってなに？
COZUCHIは不動産特定共同事業法を活用した不動産投資型のクラウドファンディングです。インターネット上で出資者を募集し運営会社が不動産事業を行います。
そしてCOZUCHIは不動産投資クラウドファンディングサービスにおける市場調査により、2023年4月に累計調達額No1を達成しました。2023年12月16日時点で総ファンド数86件、累計調達額約488億円の実績があり、これまで元本毀損が一度もありません。
現在COZUCHIには短期で売却益の獲得を狙う「短期運用型」と中長期で定期的な配当を狙う「中長期運用型」の２つのサービスがあります。元々は「短期運用型」の商品のみでしたが、2023年6月に新しい試みとして「中長期運用型」の商品を開始しました。
以下「短期運用型」と「中長期運用型」の主な特徴です。
| COZUCHI | 「短期運用型」 | 「中長期運用型」 |
|---|---|---|
| 年利 | 3〜12％程度※1 | 3〜5％程度 |
| 運用期間 | 3ヶ月〜5年程度 | 5〜10年程度 |
| 最低出資額 | 1万円 | 10万円 |
| 申込手数料 | 無料 | 無料 |
| 分配金受取 | 原則運用後 | 1回/半年 |
| 優先劣後 | 採用（優先40〜90％） | 無し |
| 契約形態 | 匿名組合型 | 任意組合型 |
| 確定申告 | 必要（雑所得） | 必要（不動産所得） |
| 源泉徴収 | 所得税20.42％ | 無し |
| 手続き | WEBで完結 | WEBで完結 |
| 元本保証 | 無し | 無し |
| 中途解約 | いつでも可能（手数料3〜5.5％） | 半年に1度可能（手数料無料） |
| サービス開始 | 2019年 | 2023年 |
| 特徴 | 売却益により高利回りを狙える | 現物不動産と同様の資産圧縮効果あり |
両者の大きな違いは契約形態です。一般的に不動産クラウドファンディングの契約形態は「短期運用型」の匿名組合型のものが多いですが、「中長期運用型」は任意組合型の形式を取っています。任意組合型のファンドを購入するということは不動産を所有するということなので、事業者倒産リスクからの脱却や相続税評価額が圧縮される等のメリットがあります。
全く違う形の不動産クラウドファンディング！それぞれメリット・デメリットがあるので、自分の投資スタイルに合わせて購入したいですね！
「短期運用型」と「中長期運用型」のそれぞれの細かい特徴は後述いたしますが、それぞれのおすすめの人はこのような人だと考えます。それぞれの利点がありますので、「短期運用型」と「中長期運用型」どちらもポートフォリオに組み入れてバランス型にすることもいいと思います。
・売却益により高い利回りを狙いたい人
・運用期間中でも何かあった時に出資金をすぐに換金したい人
・優先劣後システムにより元本毀損の確率を減らしたい人
【中長期運用型がおすすめの人】
・不動産の所有による節税効果を期待したい人
・5年以上の運用でのんびり分配金を受け取りたい人
・事業者倒産リスクを限定的にしたい人
今行っているキャンペーンはこちら
2024年9月現在COZUCHIはお得なキャンペーンを行っています。
COZUCHI（短期運用型）の特徴
短期運用型は匿名組合型の不動産クラウドファンディングです。主に短期で売却益の獲得を狙うミドルリスク・ミドルリターンを目指す投資商品です。
みんなでお金を出し合って不動産を取得しよう！運営はCOZUCHIに任せるから運用益だけちょうだい！って商品です☆
数十億円の不動産への投資も、1万円から投資できるため不動産投資を手軽に始めることができます。
例えば100万円をCOZUCHIで運用すると、12ヶ月間で60,000円の分配金を元本とは別に受け取ることができる可能性があり定期預金などの運用と比較すると大きな差になります。
※1出資元本が毀損する場合もあります。
※2大手都市銀行のスーパー定期1年物の年利0.002％（2023年3月時点）で計算。
出典：公式HP
キャピタルゲイン（売却益）を狙えるプロジェクト
COZUCHI「短期運用型」の大きな特徴であるキャピタルゲイン重視型の案件は、過去には283.5％もの運用利回りを叩き出した物件まであります。「インカムゲイン型」「インカムゲイン重視型」「キャピタルゲイン重視型」の3タイプに分類されます。そもそもインカムゲインとキャピタルゲインとは何でしょうか。端的に言うと以下のとおりです。
一般的な不動産小口化商品などは安定収入のインカムゲインだけ得られる商品が多いですが、「COZUCHI」は売却益であるキャピタルゲインを含めたプロジェクトが多数あり、主には事業用地や再開発用地が対象となっています。
キャピタルゲイン重視型のプロジェクトは物件の売却が目標になっており、想定運用期間に達していなくても、売却された時点で運用終了となります。さらに売却益の25％を上限なしで優先出資者へ支払う仕組みとなっているので、キャピタルゲイン重視型のプロジェクトは想定利回りを大きく上回る利回り実績があります。
また、物件が思うように売れなかった場合も想定し、当初から買取保証を入れるなどして、イグジットリスクをヘッジしています。
既に運用が終了しているキャピタルゲイン重視型の「練馬区武蔵関Ⅰ」は再開発により収容される予定の物件で想定利回り12％（インカムゲイン3％、キャピタルゲイン9〜17％）でした。
ですが予定と実績は以下のとおりです。
| 「練馬区武蔵関Ⅰ」 | 予定 | 実績 |
|---|---|---|
| 運用期間 | 6ヶ月 | 13日間 |
| 1株あたりの分配金 | 600円 | 1010円 |
| 年利回り | 12％ | 283.5％ |
想定利回り12％を大きく上回る283.5％の驚異の利回りを叩き出しています。
早期に売却先が決まったことが高利回りに繋がっていますね☆
1口1万円から少額投資可能
「短期運用型」の最低出資価格は1万円です。これは他の不動産投資クラウドファンディングと比べても最低水準です。
実物不動産なら最低でも数百万円以上のまとまったお金が必要ですが、ミドルリスク・ミドルリターンの不動産に１口１万円から出資できるなんて出資のハードルが下がりますね。
いままで、不動産投資に興味はあったけど、最低出資価格が高すぎて出資できな買ったひとには特にオススメです。
例えば「みんなで大家さん」の最低出資価格は1口100万円です。「みんなで大家さん」も不動産の個人購入に比べれば費用は少なくてすみますが、1口1万円に比べると出資のハードルは高いですね。
運用途中で換金可能
投資期間中に急遽現金が必要になることもありますよね。
事故による治療費、友人の結婚式、家具家電の故障などなど。
不動産クラウドファンディングは一度出資すると満期まで換金できないものも多々ありますが、COZUCHI（短期運用型）はいつでも換金可能です。
また、換金金額は出資金額を基本としつつも換金申請時の適正な価格での換金となるため、運用益も上乗せされた金額で換金が可能です。
なお、換金手続きには事務手数料3〜5.5％必要で、リーマンショック等の金融危機等が生じた場合は換金制度を緊急停止する可能性があります。
優先劣後方式の採用
COZUCHIも他の不動産クラウドファンディングと同様に優先劣後方式を採用しています。
優先出資者とは私達出資者で、劣後出資者とは事業者であるCOZUCHIです。
COZUCHIの場合は事業者の劣後出資は10〜60％程度となっていて、劣後出資分が全額毀損するまで優先出資が原本毀損することはありません。
たとえ物件の評価が下落しても私達の出資元本が守られます！
これは共同出資のメリットですね。
分配金は原則運用終了後振込
COZUCHI（短期運用型）の分配金が振り込まれるタイミングは原則運用終了後になります。
給料みたいに数ヶ月毎に振り込まれることはありません。
他の不動産小口化商品は運用終了まで定期的に分配金が振り込まれるサービスもありますが、COZUCHI（短期運用型）はそうではありません。
とはいえ運用期間が長くない商品が多いので、そこまで不便に感じないかもしれません。
運用完了後にそれまでの運用益をドカンと得る感じですね。
運用期間が短いので手間や待機時間が増える
３ヶ月のプロジェクトに応募すると、３ヶ月後に資金が戻ってきます。その資金を再投資するためには、また、プロジェクトに応募しなければなりません。プロジェクトへの応募から入金、運用開始までの資産を運用していない期間が３ヶ月ごとに発生するので、運用効率としてはあまりいいとは言えないですね。
応募や入金の手間も増えてほったらかし運用とは言いづらい状況になりそうです。
ただ、比較的短期間で資産を手元に返し、その状況に応じて再出資額を変更したいという方にとってはメリットになるかもしれません。
抽選により出資できないことも多々ある
COZUCHIは人気商品のため、抽選により落選することも多々あります。
| 達成率（応募金額/募集金額） | 想定利回り | |
|---|---|---|
| 西麻布一棟マンション | 128％ | 6.00％ |
| 相模原リニア開発プロジェクト | 151％ | 7.50％ |
| 銀座EXITファンド | 183％ | 10.00％ |
| 渋谷区広尾底地プロジェクト | 107％ | 4.50％ |
| 六本木事業用地Ⅱ | 244％ | 10.00％ |
| 渋谷区神南エリア開発プロジェクト | 123％ | 5.50％ |
| 下赤塚一棟マンション | 103％ | 6.00％ |
| 中央区八丁堀開発用地 | 356％ | 6.00％ |
| 渋谷区神泉エリア区分店舗 | 376％ | 6.00％ |
| 平塚一棟マンション | 936％ | 10.00％ |
| 品川駅前再開発エリア3区分レジファンド | 1238％ | 10.00％ |
| 伊東市川奈高級リゾート開発用地 | 103％ | 8.00％ |
| 三宿エリア複合ビル | 146％ | 5.00％ |
私の出資した「相模リニア開発プロジェクト」は151％なので単純計算では出資希望者が3人いた場合、2人しか出資出来ないということになりますね。
過去には1238％という超人気プロジェクトもありました！競争倍率12倍です！
ちなみに抽選方法は出資者ごとに乱数を割り当てて抽選番号を付与したりして、恣意性を排除した抽選を行っています。
＞＞COZUCHI公式サイトを見てみるCOZUCHI（中長期運用型）の特徴
中長期運用型は任意組合型の不動産投資クラウドファンディングです。主に中長期で定期的な配当を狙う、ローリスク・ローリターンを目指す投資商品です。
不動産を実際に保有しているような形態です☆
例えば100万円をCOZUCHI（中長期運用型）で運用すると、10年間で450,000円の分配金を原本とは別に受け取ることができる可能性があり、定期預金や債権などの運用と比較すると、大きな差になります。
※1出資元本が毀損する場合もあります。
※2個人向け国債「変動金利型10年満期」における初回のり氏の適用率0.33％（2023年3月時点）で計算。
※3大手都市銀行のスーパー定期1年物の年利0.002％（2023年3月時点）で計算。
出典：公式HP
中長期的にほったらかしで運用
物件の管理や運営はすべて事業者に任せられるため、5〜10年と長い期間、元本を再投資するという手間がありません。さらに出資金額に応じて半年に1回配当金が分配されるため、定期的な収入を得ることもできます。
中長期運用だが半年に1回中途売却の機会がある
リセールファンドという形で、COZUCHIが売却先を探してくるため、自ら売却先を探す手間はありません。ファンドの運用期間に合わせて半年に一回（6月と12月予定）必要に応じて売却する機会が得られるため、自分で運用期間をコントロールすることが可能です。将来的には途中で売りたい投資家と、買いたい投資家の迅速なマッチングにより流動性を高めるサービスの提供を目指しています。
事業者倒産リスクの軽減
万が一事業者が倒産しても投資家における不動産持ち分に変わりはないため、別の事業者により運用を継続することができます。
現物不動産と同様の資産圧縮効果あり
通常の現物不動産と同様、相続税評価額が不動産価格より低くなるため、同額の現預金を保有しているよりも相 続や贈与の際に、大幅な圧縮効果が期待できます。一般的な投資の投資用不動産は、地方の投資用不動産と比較 して相続税評価額と市場価格の乖離が大きくなるため、都心の物件が多い中長期運用型ではより高い資産圧縮 効果を見込むことができます。
COZUCHIの評判
では「COZUCHI」に対する他の方の評判はどうでしょう。Twitterの口コミをいくつかピックアップしました。
GOODな噂
#COZUCHI 魅力しかないんだが笑
— ﾎﾟﾃﾁ🥔投信初心者 (@kUraCvvTXOAUytj) February 16, 2022
①1口1万円から投資できる
②優先劣後方式による投資リスク低減
③劣後出資割合は10％～60％
④リーシングリスクが大きいファンドによってはマスターリース締結もあり
⑤キャピタルゲイン重視型の高利回りファンド取扱いあり
50万いれてみた案件が早期終了&想定利回り5.5%→11〜13%にUP🥺ほくほく
— mimo｜ブログ初心者／ポイ活1年生 (@mms1620) December 28, 2021
証券口座の含み益を見るのも楽しいけど、実際に利益上乗せで手元に戻ってくるの嬉しいなー♪#COZUCHI pic.twitter.com/HZnadXJ1EC
COZUCHIに50エントリーいたしました。COZUCHIは予想を超えて分配されることもあるので、ちょっとしたお楽しみも味わえるところが好きです。予定通り償還いただくだけでも充分なのですが。ありがたいです。
— kent (@kentkentkent123) February 7, 2022
COZUCHI当選&入金完了！初めてだけど資金が増えるといいな〜。
— 孤高のIOSTER (@10STERmoon) February 15, 2022
BADな噂
COZUCHI落選ヽ(･ω･)/ｽﾞｺｰ
— まさお (@slwatch_net) January 17, 2022
あぁ・・・😭#COZUCHI pic.twitter.com/58rOb14Id2
— Allen (@Apache21) February 16, 2022
西麻布 一棟マンション 落ちたー。125％の確率だったのに。。。#COZUCHI
— IT音痴 (@it_onchi_) February 14, 2022
概ね好意的な内容の書き込みが多かったです。
否定的な意見は抽選で外れた方のTweetが多かったです。
私は運良く出資できましたが、人気商品の場合は外れることも視野に入れておくといいと思います。
＞＞COZUCHI公式サイトを見てみるCOZUCHIの運用実績
COZUCHIは「LAETOLI」という会社が運営しており、1999年創業で不動産特定共同事業を行ってきました。
出典：公式HP
COZUCHIの担当者にお話聞いてみました
COZUCHIの強みとは
まずはオーソドックスなこの質問。他の不動産クラウドファンディングと比較してどのような強みがあるのでしょうか。
やはり一番の強みはCOZUCHIのメリットでもお伝えした、キャピタルゲインを得られ、高い利回りを目指せる点。そして買取売却リフォームなどのノウハウが有り、協力業者との連携も強固な点との回答でした。
分配金に上限を設けることなく、フェアに利益を分配してくれるので高いリターンを得られるのは魅力的ですよね。
不動産の短期運用って可能なの？
不動産は流動性が低く、購入から取得、そして売却まで長期スパンで運用していくものだとの認識があったため、COZUCHI等の不動産クラウドファンディングの短期運用は本当に可能なのか質問してみました。
結論から話すと短期運用は十分可能とのことです。
運用後の資金の返却も十分無理のないスケジュールで行っているとのことです。
WARASHIBEからCOZUCHIに名前を変えた理由って何？
COZUCHIの前身は「WARASHIBE」といい、ほぼ同じ形態の不動産クラウドファンディングサービスでした。ではなぜ名前を変えたのでしょうか。
なにか商品に問題があり、悪いイメージを払拭するために名前を変えたのだとしたら、ちょっと心配ですよね。
ネットで調べても名前を変えた理由までは追えなかったので質問してみました。
結論として名称変更は「WARASHIBE」の商品自体に問題があったわけではなく、もちろん悪いイメージを払拭するためではないようです。
その時の会社の商品に対する考え方が反映されたのだと思いますが、「わらしべ」という名前の持つ少し古いイメージを変えたい意向もあったようです。
事業者が所有できている不動産をファンド募集する意味とは？
これはずっと疑問だったので思い切ってCOZUCHIの担当者に聞いてみました。
不動産クラウドファンディング全般のスキームに通じるものだと思います。
そもそも事業者はすでに不動産を取得しており、その不動産を商品として売り出し、出資を募っているケースもあります。
ならそのまま不動産を所有している事業者が運営すれば出資者を募らなくてもいいじゃない？という話です。
そんな素朴な疑問にも担当者の方は丁寧に回答していただきました。
そのため運用対象となる不動産を事業者の「固有勘定」から「組合勘定」へ移転させる必要があり、その移転の対価として集めた資金は使用されます。
所有権そのものは移転しませんが、会計上勘定を移転させるためには、不動産という資産に対応する対価が必要となるので、その対価として集めた資金を使用します。
事業者としては勘定移転のための対価として資金を受領しますが、他の不動産の仕入れ資金等に使用されることになります。
すこし難しい話になりましたが、事業者が新しい不動産購入資金を捻出するために、我々出資者の資金を利用して、既に購入している不動産への出資金を会計上移転しているということでしょう。
＞＞COZUCHI公式サイトを見てみるCOZUCHIに申込み＆出資してみました！
Fund No.36-R（想定利回り7.5％）
とりあえずお試しとして10万円「COZUCHI」へ出資してみました！
最低出資金額が1万円からと少ない分、少額で試せるのはいいですよね！
出資した不動産は「相模原 リニア開発プロジェクト」というインカムゲイン重視型の不動産で、想定利回り7.5％で運用期間は12ヶ月です！
現在は既に運用が終わっていて、分配金と出資元本すべて口座に入金されています！
結局2ヶ月の運用期間で利回り59.50％となりました！！
Fund No.70（想定利回り9.0％）
COZUCHI史上最大規模のファンド。72億円のファンドとなります。
先着募集でしたが、募集開始時にはサーバーが負荷に耐えられずなかなか購入ページまでたどり着けず、、、
募集から50分後になんとか出資することができました。規模が大きかったのですぐには売り切れませんでしたが、諦めず根気よくポチることが重要でしたね。72億円という大規模ファンドでしたが結果2時間も経たず売り切れてしましました。
＞＞COZUCHI公式サイトを見てみるcozuchiから無事出資確定のメール届きました！
— ナマケモン🦥個別株フルレバ×みんなで大家さん (@namake_moon) March 15, 2023
明日入金するかな☺️
明日はtecrowdの募集があるからそちらも楽しみ！
テクラウドは24ヶ月で利回り10%
期間が長くて好きなファンドです👍 pic.twitter.com/JUD4hNUQwO
COZUCHIに出資するまでの流れ【画像あり】
COZUCHIは会員登録から投資家登録を経て出資の流れです。
すべてネットで完結するため大変便利ですね！
まずは公式サイト
に進み、以下の３ステップによりすべてWEBで完結します。
・電話番号
・メールアドレス
・端末確認（SMS）
・姓名、性別、誕生日
・住所、電話番号
・職業、勤務先、年収、金融資産
・投資目的、投資経験
・取引口座情報
・カメラによる本人確認作業
出資したいプロジェクトのページから出資し送金する
まとめ
今回はCOZUCHIについてまとめました。
利回りがよく、大変魅力的な投資先ですので、出資をご検討してみてはいかがでしょうか。
当記事が皆様の投資判断の一助になれば嬉しいです。
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